วิเคราะห์ทำเลเจริญนคร การมาของ 2 ยักษ์ค้าปลีก “สยามพิวรรธน์-ซี.พี.”

เชื่อการมาของ 2 ยักษ์ใหญ่ห้างค้าปลีก “สยามพิวรรธน์-เครือ ซี.พี.” ดันศักยภาพทำเลที่อยู่อาศัยเจริญนคร เผยกลุ่มทุนอสังหาฯ-ค้าปลีก แห่กว้านซื้อที่ดินเลียบถนนเจริญนครติดริมน้ำเจ้าพระยา เล็งพัฒนาห้องชุดหรูจับกลุ่มต่างชาติ-คนไทยกำลังซื้อสูง “รสา-เสนา” วิเคราะห์ศักยภาพทำเล ชี้อนาคตสุดฮอต มั่นใจห้างค้าปลีกเกิดใหม่เสริมศักยภาพตลาดมากกว่าเป็นคู่แข่ง จับตาการขยายตัวคอนโดฯ ขยายตัวสู่ย่านสะพานพุทธ ฟันธงแนวราบหมดสิทธิ์เกิด เหตุต้นทุนที่ดินสุดแพง

การร่วมทุนของกลุ่มบริษัท สยามพิวรรธน์ และเครือ ซี.พี. เพื่อเข้ามาซื้อที่ดิน และลงทุนพัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาในย่านเจริญนคร ซึ่งคาดว่าจะใช้เม็ดเงินลงทุนกว่า 3.5 หมื่นล้านบาท และจะส่งผลให้มีการจ้างงานกว่า 3.5 แสนตำแหน่งนั้น จะเป็นการพลิกโฉมทำเลที่อยู่อาศัยในย่านเจริญนครให้ขยายตัวอย่างมากในอนาคตอันใกล้

      

ทั้งนี้ แม้ว่าก่อนหน้าจะมีการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหลายๆ โครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้มีการกระตุ้นตลาดให้ตื่นตัวมากเท่ากับการมาของ 2 ยักษ์ใหญ่ของวงการห้างสรรพสินค้าอย่างเครือ ซี.พี. และกลุ่มสยามพิวรรธน์ เนื่องจากการลงทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยเพียงสร้างความตื่นตัวในกลุ่มลูกค้าเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับบนเท่านั้น ในขณะที่การมาลงทุนของ 2 บริษัทดังกล่าวจะสร้างให้เกิดการจ้างงานในพื้นที่จำนวนมาก ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลไปถึงการย้ายเข้ามาอยู่อาศัยของกลุ่มแรงงานที่จะเข้ามาทำงานในห้างสรรพสินค้าดังกล่าว และผู้บริโภคที่ต้องการย้ายเข้ามาอยู่อาศัยในทำเลเจริญนครอีกจำนวนมหาศาล

      

สำหรับพื้นที่เลียบถนนเจริญนครกลายเป็นที่จับตา และต้องการเข้ามาลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมา หลังการประกาศลงทุนขยายส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอส โดยในช่วงไม่กี่ปีมานี้ทำเลฝั่งธนบุรีเริ่มมีการเปลี่ยนไปในทิศทางที่ดีขึ้นตั้งแต่ภาครัฐผลักดันให้เกิดการก่อสร้างโครงการสาธารณูปโภคขนาดใหญ่ เช่น การตัดถนนขยายเส้นทางหลัก ช่วยเพิ่มความคล่องตัวในการเดินทาง การลงทุนโครงการทางด่วน การลงทุนรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทำให้ราคาที่ดินมีการปรับตัวสูงขึ้นจากความต้องการเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของกลุ่มบริษัทอสังหาฯ

      

โดยเฉพาะทำเลเจริญนคร-วงเวียนใหญ่ ซึ่งทำเลดังกล่าวนี้ต่างเป็นศูนย์กลางของแหล่งที่อยู่อาศัย แหล่งงาน และย่านธุรกิจการค้าดั้งเดิมอยู่แล้ว และยิ่งเมื่อมีส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าบีทีเอสเชื่อมต่อเข้ามา รวมถึงโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังจะเกิดขึ้นใหม่ในอนาคตอันใกล้เข้ามาเสริม จึงเป็นการเพิ่มศักยภาพทำเลในด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย และสำนักงานใหม่ๆ

      

 “วงเวียนใหญ่” ถือเป็นศูนย์ของย่านธุรกิจการค้าฝั่งธนบุรี ซึ่งแน่นอนด่านแรกที่ต้องผ่านเข้ามาก่อนถึงวงเวียนใหญ่จากเส้นทางระบบรถไฟฟ้าบีทีเอส คือ เจริญนคร ตากสิน ซึ่งเดิมมีเส้นทางคมนาคมสายหลักเพียงแค่ไม่กี่เส้นทาง ส่งผลให้การจราจรค่อนข้างติดขัด แต่หลังจากมีการตัดถนนใหม่หลายสายเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคม ทั้งรถไฟฟ้า และเส้นทางหลักที่เดินทางเข้าสู่ย่านสาทร และสีลม-พระราม 3-พระราม 2 ทำให้การเดินทางสะดวกมากขึ้น

      

จึงไม่น่าแปลกใจที่ทำเลเจริญนครจะได้รับอานิสงส์ให้เกิดการขยายตัวด้านการลงทุนด้านที่อยู่อาศัย และห้างค้าปลีก อย่างเช่นปัจจุบัน ทั้งนี้ ปัจจุบันตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายตากสิน-วงเวียนใหญ่ ซึ่งเป็นพื้นที่ต่อเนื่องของย่านเจริญนคร มีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อรองรับกำลังซื้อของลูกค้าจำนวนมากเป็นพิเศษ ไม่ว่าจะเป็น บริษัท ควอลิตี้ เฮ้าส์, แสนสิริ, พฤกษาฯ, รสา พร็อพเพอร์ตี้ รวมถึง เสนา ดีเวลลอปเมนท์

นางสาวกนกรส พงศทัต สุวรรณสรางค์ ผู้จัดการฝ่ายการตลาด บริษัท สยามไพร์มเอสเตอร์ จำกัด กล่าวถึงศักยภาพของทำเล การขยายตัวของตลาดที่อยู่อาศัยและธุรกิจค้าปลีก ห้างสรรพสินค้า ในทำเลเลียบถนนเจริญนครว่า ในช่วง 7-8 ปีที่ผ่านมาพื้นที่เลียบถนนเจริญนครยังเป็นพื้นที่การอยู่อาศัยเก่าแก่ มีชุมชนเก่าแก่กระจายตัวอยู่เต็มพื้นที่ แต่ด้วยศักยภาพของทำเล ซึ่งอยู่ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยาทำให้มีการขยายการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมริมน้ำหลายๆ โครงการ โดยโครงการส่วนใหญ่ที่เกิดใหม่เน้นจับกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง และชาวต่างชาติ

      

เนื่องจากทำเลดังกล่าวเป็นทำเลที่มีโรงแรมหรูระดับ 5 ดาว และโรงแรมหรูติดอันดับโลก ตั้งเรียงรายอยู่ตามริมแม่น้ำเจ้าพระยาในย่านเจริญนคร และฝั่งตรงข้ามจำนวนมาก ซึ่งกลุ่มลูกค้าโดยมากเป็นกลุ่มชาวต่างชาติ และคนไทยที่มีกำลังซื้อสูง ทำให้โครงการคอนโดมิเนียมที่เกิดใหม่ในย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยาเลียบถนนเจริญนครเป็นโครงการที่ถูกพัฒนาขึ้นเพื่อรองรับดีมานด์การอยู่อาศัยของชาวต่างชาติ และตลาดระดับบนเป็นหลัก ดังนั้น ในด้านราคาขายห้องชุดริมแม่น้ำเจ้าพระยาในย่านเจริญนครจึงมีราคาแพงเป็นพิเศษ

      

อย่างไรก็ตาม ในช่วง 3-5 ปีที่ผ่านมาความต้องการที่อยู่อาศัยในกลุ่มคอนโดมิเนียมมีการขยายตัวอย่างสูง ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เริ่มขยายการลงทุนโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาในทำเลเลียบถนนเจริญนคร และฝั่งธนบุรีมากขึ้น ซึ่งเป็นการกระตุ้นดีมานด์คอนโดฯ ในพื้นที่ให้ขยายตัวตามไปด้วย นอกจากนี้ การลงทุนขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า บีทีเอสส่วนต่อขยาย สถานีรถไฟฟ้าตากสิน-วงเวียนใหญ่ ยังช่วยแก้ปัญหาการจราจรในย่านฝั่งธนฯ และสามารถขนคนเข้าสู่แหล่งธุรกิจในย่านสาทร และสีลม รวมถึงแหล่งทำงานในกลางเมืองที่สะดวกคล่องตัวขึ้น ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลเจริญนครเพิ่มมากขึ้นไปด้วย

      

จากศักยภาพ และดีมานด์การอยู่อาศัยในห้องชุดที่เพิ่มขึ้น ทำให้บริษัทตัดสินใจร่วมทุนกับ บริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการ “เดอะไลท์เฮ้าส์” (The LightHouse) คอนโดมิเนียมหรูย่านสาทร-เจริญนคร พร้อมคอมมูนิตีมอลล์ แหล่งรวมกิจกรรมสไตล์คนเมือง ซึ่งเป็นการสนองตอบไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของลูกค้าคนรุ่นใหม่มากขึ้น

      

สำหรับ “เดอะ ไลท์เฮ้าส์” สาทร-เจริญนคร ตั้งอยู่บนพื้นที่กว่า 2 ไร่ 3 งาน 62 ตารางวา ในทำเลที่โดดเด่นติดถนนใหญ่ สูง 31 ชั้น 1 อาคาร ด้วยความเป็นส่วนตัวด้วยห้องพักเพียงจำนวน 297 ยูนิต เน้นการออกแบบให้แต่ละยูนิตโล่งโปร่งสบาย และมี Front Balcony ที่ช่วยเปิดรับมุมมองให้ผู้พักอาศัยได้ชื่นชมบรรยากาศของผืนน้ำเจ้าพระยา พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 29.38-134.77 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.5-14.9 ล้านบาท รวมมูลค่าโครงการ 1,500 ล้านบาท

      

 “จุดเด่นที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวของ “เดอะ ไลท์เฮ้าส์” คือตัวอาคารชั้น 1-4 เป็นโซนพลาซาด้วยพื้นที่กว่า 3,500 ตารางเมตร ประกอบด้วย ร้านอาหาร ซูเปอร์มาร์เกต สถาบันเสริมความงาม สปา และสถาบันพัฒนาความรู้เด็กในด้านต่างๆ ซึ่งนับว่าโซนพลาซาช่วยกระตุ้นยอดขายเป็นอย่างมาก เพราะถือเป็นคอมมูนิตีมอลล์แห่งแรกของย่านนี้ที่สามารถตอบสนองไลฟ์สไตล์ของทุกคนในครอบครัว อีกทั้งยังรองรับด้วยรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีกรุงธนบุรีเพิ่มความสะดวกสบายยิ่งขึ้น”

      

ด้วยศักยภาพของทำเลเจริญนครและริมน้ำเจ้าพระยา ทำให้ก่อนหน้านี้ บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการ “วอเตอร์มาร์ค เจ้าพระยา” คอนโดมิเนียมหรูระดับ World Class ติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งตั้งอยู่บนถนนเจริญนคร ระหว่างซอยเจริญนคร 39 และ 41 ขณะที่ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ได้เข้ามาพัฒนาโครงการ “ศุภาลัย ริเวอร์ รีสอร์ท” โครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยาเช่นกัน

       

 “ทำเลเจริญนครถือว่ามีศักยภาพสูง เพราะเนื่องจากมีพื้นที่ติดต่อริมแม่น้ำเจ้าพระยา ติดถนนเจริญนคร อีกทั้งใกล้ถนนสาทร ถนนสีลม และใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีกรุงธนบุรี แวดล้อมด้วยความสะดวกสบายอย่างครบครัน เช่น โรงแรมแมริออท รีสอร์ท แอนด์ สปา ถนนเจริญนคร, สะพานกรุงเทพ, สะพานตากสิน (สาทร), โรงแรมเพนนินซูล่า, BTS สถานีกรุงธนบุรี, เดอะมอลล์ท่าพระ, โรงเรียนนานาชาติ Shrewsbury, โรงเรียนกรุงเทพคริสเตียน, โรงพยาบาลเซนต์หลุยส์”

      

ล่าสุด ทราบว่าการขยายตัวของดีมานด์ที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ทำให้มีกลุ่มทุนขนาดใหญ่สนใจเข้ามาลงทุนกว้านซื้อที่ดินในพื้นที่เลียบถนนเจริญนคร และริมแม่น้ำเจ้าพระยา ต่อเนื่องไปถึงย่านสะพานพุทธ ซึ่งคาดว่าจะมีการลงทุนก่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมอีกจำนวนมาก ขณะเดียวกัน ยังมีการร่วมทุนของกลุ่มสยามพิวรรธน์ และเครือ ซี.พี. ที่ได้เข้าซื้อที่ดินเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งเป็นโกดังเก่า จำนวน 40 ไร่ เพื่อลงทุนพัฒนาโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ให้บริการผู้บริโภคในย่านถนนเจริญนคร

      

สำหรับกลุ่มสยามพิวรรธน์ ที่ร่วมทุนกับเครือ ซี.พี. เข้ามาลงทุนพัฒนาห้างสรรพสินค้าในพื้นที่ ซึ่งคาดว่าจะใช้เม็ดเงินกว่า 3.5 หมืนล้านบาท นับว่าเป็นการเสริมศักยภาพทำเลเจริญนคร ทั้งในด้านการกระตุ้นดีมานด์ที่อยู่อาศัย และธุรกิจรีเทลในพื้นที่ให้คึกคักมากขึ้น เนื่องจากในพื้นที่เจริญนครปัจจุบันมีห้างสรรพสินค้าขนาดเล็กและเพียงแห่งเดียว หากไม่นับรวมการเข้ามาลงทุนของบริษัท และบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ซึ่งในส่วนของ “เสนาฯ” นั้นแม้ว่าจะมีการเปิดให้จองและทำสัญญาเช่าพื้นที่ค้าในโครงการแล้ว แต่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จ หากโครงการของเสนา และกลุ่มสยามพิวรรธน์ ก่อสร้างแล้วเสร็จ และเปิดให้บริการแล้ว เชื่อว่าจะเสริมศักยภาพให้เจริญนครกลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เนื่องจากมีทั้งระบบขนส่งมวลชนรถไฟฟ้า และสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน

      

ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ผู้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรร ภายใต้แบรนด์ “เสนา” และคอนโดมิเนียม แบรนด์ “เดอะนิช-เดอะคิทท์” กล่าวว่า ได้แตกไลน์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย สู่ธุรกิจรีเทลห้างค้าปลีกขนาดเล็ก ซึ่งเป็นการสร้างรายได้จากการเช่าพื้นที่ขาย โดยตั้งเป้าว่าในช่วง 2-3 ปีจากนี้จะมีรายได้ธุรกิจรีเทลในสัดส่วน 5% ของรายได้รวม

      

โดยล่าสุดได้เริ่มลงทุนพัฒนาโครงการคอมมูนิตีมอลล์รองรับผู้อยู่อาศัยในชุมชนละแวกใกล้เคียง ภายใต้ชื่อ “Senafest” (เสนาเฟสต์) ซึ่งมีรูปแบบอาคารแบบสแตนด์อะโลน เลียบถนนเจริญนคร ซึ่งมีเนื้อที่ 4 ไร่ โดยใช้เงินลงทุน 550 ล้านบาท โดยแนวคิดการออกแบบโครงการดังกล่าวเป็นแบบไฮบริด ซึ่งผสมผสานระหว่างไลฟ์สไตล์มอลล์ กับธรรมชาติ มีพื้นที่ 9,000 ตารางเมตร ออกแบบเป็นอาคาร 4 ชั้น ประกอบด้วยชั้น G เป็นโซนซูเปอร์มาร์เกต ร้านค้าแฟชั่น ชั้น 1-2 เป็นโซนร้านอาหาร โทรศัพท์มือถือ สินค้าไอที ชั้น 3 เป็นโซนศูนย์การศึกษาสำหรับเด็ก และศูนย์ความงาม โดยค่าเช่าพื้นที่เริ่มต้นที่ 1,000-2,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

      

ดร.เกษรากล่าวว่า เจริญนครถือเป็นทำเลที่มีโครงการคอนโดฯ ในรัศมี 5 กิโลเมตร รวม 7-8 โครงการ ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่เป็นกลุ่มบี-บีบวก ในอนาคตความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลนี้จะขยายตัวสูงขึ้น จุดเด่นของทำเลเลียบถนนเจริญนครคือ เป็นพื้นที่ที่มีชุมชนเก่าที่มีประวัติศาสตร์ที่ยาวนาน ซึ่งดึงดูดกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ ขณะเดียวกัน ก็เป็นพื้นที่ที่ยังขาดแหล่งชอปปิ้ง ทำให้ผู้อยู่อาศัยในย่านนี้ต้องเดินทางเข้าสู่ศูนย์กลางเมืองเมื่อต้องการชอปปิ้ง และซื้อสินค้าต่างๆ

      

แต่ด้วยทำเลที่ติดต่อระหว่างแม่น้ำเจ้าพระยา และยังมีการก่อสร้างรถไฟฟ้าเข้ามาเชื่อมต่อการเดินทางจากฝั่งธนบุรีเข้าสู่ย่านกลางเมือง เช่น สาทร สีลม ทำให้การเดินทางเข้าแหล่งงานสะดวกรวดเร็วขึ้น ทำให้เกิดดีมานด์การอยู่อาศัยขยายตัวอย่างรวดเร็ว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าทำเลเจริญนครนั้นมีชุมชนเก่าและมีการอยู่อาศัยที่หนาแน่น ทำให้ที่ดินดิบที่รองรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบแทบไม่มีเหลืออยู่ หรือเรียกได้ว่า ไม่มีโอกาสของโครงการแนวราบเหลืออยู่

      

ดังนั้น ที่ผ่านมาการลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯ จึงเป็นการลงทุนในรูปแบบห้องชุดหรือ คอนโดมิเนียมเป็นหลัก เพื่อรองรับการอยู่อาศัยของครอบครัวขนาดเล็กที่ย้ายเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่ดังกล่าว และแน่นอนว่าในอนาคตรูปแบบครอบครัวขนาดเล็กที่มีไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตแบบเรียบง่าย และสะดวกสบาย คือ ทำงานใจกลางเมือง และพักอาศัยในโซนรอยต่อของเมือง อาศัยการเดินทางด้วยระบบรถไฟฟ้าเข้าสู่แหล่งงาน ในช่วงเย็นหลังเลิกงานจะกินอาหารในห้างสรรพสินค้า หรือคอมมูนิตีมอลล์เล็กๆ หรือชอปปิ้งในพื้นที่ใกล้ที่พักอาศัยจะเพิ่มมากขึ้น

จากปัจจัยดังกล่าว เป็นอีก 1 ปัจจัยที่ทำให้บริษัทตัดสินใจเข้ามาลงทุนพัฒนาคอมมูนิตีมอลล์ในพื้นที่ย่านเจริญนคร ส่วนกรณีที่กลุ่มสยามพิวรรธน์ และเครือ ซี.พี. เข้ามาลงทุนนั้นไม่ถือว่ามีคู่แข่ง เพราะกลุ่มลูกค้าถือว่าเป็นคนละกลุ่ม โดยลูกค้าของเสนาเป็นกลุ่มบี ขณะที่กลุ่มลูกค้าของสยามพิวรรธน์ และเครือ ซี.พี. เป็นกลุ่มตลาดเอ เช่น กลุ่มต่างชาติที่ซื้อห้องชุดในย่านนี้ ดังนั้น การเข้ามาของกลุ่มดังกล่าวจึงเป็นการเสริมศักยภาพซึ่งกันและกัน มากกว่าจะเป็นคู่แข่ง นอกจากนี้ ยังสามารถดึงผู้บริโภคในทำเลใกล้เคียงเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่มากขึ้น

      

“แน่นอนว่า ด้วยทำเลศักยภาพ ที่ดินที่มีราคาแพง และมีพื้นที่จำกัดจะทำให้ต้นทุนการพัฒนาโครงการคอนโดฯ ในทำเลนี้ปรับตัวสูงขึ้น และยิ่งมีสิ่งอำนวยความสะดวก ทั้งในส่วนของห้างสรรพสินค้า และระบบคมนาคมที่ดีขึ้น รวมถึงการเปิดใช้รถไฟฟ้าบีทีเอสส่วนต่อขยายในปัจจุบัน จะทำให้ราคาห้องชุดในย่านเจริญนครปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต”