แลนด์-เจริญ-เซ็นทรัล-MBK ชิงดำที่ดิน13ไร่ผุด"จามจุรี2"

ที่ดินหัวมุมแยกสามย่านกว่า 13 ไร่ของ สนง.จัดการทรัพย์สิน จุฬาฯเนื้อหอม ยักษ์อสังหาฯ-ค้าปลีกรุมตอมร่วมวงเสนอราคาประมูลที่ดิน ชิงสิทธิ์เช่าพื้นที่พัฒนาโครงการนาน 30 ปี กลุ่ม "แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์" ศึกษาแผนขึ้นโครงการแบบผสมผสานทั้งที่อยู่อาศัย-รีเทล-ออฟฟิศ ส่วนกลุ่ม "ทีซีซี แลนด์" เล็งพัฒนาเป็นพื้นที่ค้าปลีก

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจความคืบหน้าการเปิดประมูลที่ดินใจกลางเมือง พบความเคลื่อนไหวที่ น่าสนใจว่า ในวันที่ 14 ธันวาคมนี้ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย จะเปิดให้เอกชนที่ซื้อซองทีโออาร์ (หลักเกณฑ์ผู้สมัคร) เข้ามายื่นข้อเสนอโครงการและเอกสารทั้งหมด ในโครงการพัฒนาที่ดิน "ตลาดสามย่านเดิม" (พื้นที่หมอน 21-22) บริเวณหัวมุมแยกสามย่านติดถนนพญาไท และถนนพระรามที่ 4 ตรงข้ามกับอาคารจามจุรีสแควร์ รวมเนื้อที่ 13-1-47.5 ไร่ ซึ่งก่อนหน้านี้ได้มีบริษัทพัฒนาที่ดินรายใหญ่ และผู้ประกอบการยักษ์ใหญ่ในวงการศูนย์การค้าแสดงความสนใจหลายราย เนื่องจากเป็นที่ดินผืนใหญ่ใจกลางเมืองที่ติดสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน

แหล่งข่าวจากสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวกับ "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า วันที่ 14 ธันวาคมนี้สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ได้เปิดให้ผู้ที่ซื้อซองทีโออาร์เข้า มายื่นข้อเสนอและเอกสารแผนการพัฒนาที่ดินบริเวณหัวมุมแยกสามย่าน ซึ่งเป็นที่ตั้งของตลาดสามย่านเดิมที่หมดสัญญา

ก่อนหน้านี้มีผู้เข้ามาซื้อทีโออาร์ รวม 8 ราย มีทั้งบริษัทพัฒนาที่ดิน และผู้ประกอบการศูนย์การค้า อาทิ กลุ่มแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ กลุ่มทีซีซี แลนด์ กลุ่มมาบุญครอง (เอ็มบีเค) กลุ่มเซ็นทรัล ฯลฯ โดยในวันเดียวกัน จะเปิด "ซองคุณสมบัติผู้ยื่นข้อเสนอ" และ "ซองข้อเสนอทางเทคนิค" เพื่อตรวจสอบความถูกต้อง พร้อมทั้งประกาศรายชื่อผู้ผ่านเกณฑ์คะแนน ด้านเทคนิค ซึ่งจะต้องได้คะแนนไม่ต่ำกว่า 80 คะแนน อย่างไรก็ตามจะยังไม่เปิดซองข้อเสนอด้านผลประโยชน์ตอบแทน โดยจะกำหนดวัน เวลา และสถานที่อีกครั้ง คาดว่าจะใช้เวลา อีกประมาณ 1 เดือนนับจากวันเปิดซองทางเทคนิค

โดยขอบเขตการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ ในประกาศเชิญชวนเอกชนผู้สนใจเข้าร่วมยื่นข้อเสนอการลงทุนพัฒนาและประกอบการเชิงพาณิชย์ ในโครงการพัฒนาพื้นที่หมอน 21-22 สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เปิดกว้างให้พัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์ได้หลากหลายภายใต้คอนเซ็ปต์มิกซ์ยูส อาทิ ศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้า ค้าปลีก โรงแรม สำนักงานให้เช่า ที่พักอาศัยให้เช่า ศูนย์ประชุม พื้นที่จัดนิทรรศการพิพิธภัณฑ์ แหล่งเรียนรู้ ฯลฯ

แหล่งข่าวจากกลุ่มบริษัทแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์กล่าวว่า กลุ่มแลนด์ฯสนใจการพัฒนาที่ดินแปลงนี้ และวันที่ 14 ธันวาคมนี้ได้เข้าไปยื่นเอกสารกับ สำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ ส่วนแนวทางการพัฒนาโครงการบนที่ดินผืนนี้ เนื่องจากเป็นที่ดินผืนใหญ่มีเนื้อที่ กว่า 13 ไร่ และมีอัตราส่วน FAR (Floor Area Ratio) หรืออัตราส่วนอาคาร ต่อพื้นที่ดินสูงคือ 10 : 1 เท่า จึงสามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ใช้สอยได้จำนวนมาก รวมแล้วประมาณ 210,000 ตารางเมตร

แนวทางการพัฒนาโครงการจึงน่าจะเป็นรูปแบบ "มิกซ์ยูส" มีการใช้งานหลากหลายรูปแบบในโครงการเดียว ทั้งที่อยู่อาศัย ออฟฟิศให้เช่า พื้นที่ ค้าปลีก ซึ่งคิดว่าผู้ที่สนใจรายอื่นก็คงคิดคล้าย ๆ กัน

เบื้องต้นประมาณการว่า หากพัฒนาเต็มพื้นที่เฉพาะตัวอาคารน่าจะมีมูลค่าโครงการกว่า 6,000 ล้านบาท ถ้านับรวมทั้งโครงการอาจสูงถึงเกือบ 10,000 ล้านบาท เพราะจะต้องมีการก่อสร้างทาง ใต้ดินเพื่อเชื่อมกับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีสามย่านด้วย โดยจุฬาฯจะให้ระยะเวลาก่อสร้าง 4 ปี และสัญญาเช่าอีก 30 ปี

แหล่งข่าวจากกลุ่มบริษัททีซีซี แลนด์กล่าวว่า ได้ยื่นแผนพัฒนาโครงการกับทางสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เพราะมองว่าเป็นที่ดินที่มีศักยภาพลงทุนพัฒนาโครงการ เบื้องต้นจะลงทุนพัฒนาเป็นโครงการพื้นที่ค้าปลีกค่อนข้างแน่ แต่จะมีโครงการที่อยู่อาศัยหรือโรงแรมด้วยหรือไม่ยังบอกไม่ได้

ก่อนหน้านี้นายนริศ เชยกลิ่น รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานการเงินและบัญชี บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือซีพีเอ็น เปิดเผยว่า สนใจการลงทุนบนที่ดินของจุฬาฯแยกสามย่าน โดยอยู่ระหว่างศึกษาข้อมูล ซึ่งมองว่าเป็นพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนาต่อได้ โครงการนี้บริษัทตั้งเป้าพัฒนาเป็นคอมเพล็กซ์บนเนื้อที่ 2 แสน ตร.ม.ประกอบด้วย โรงแรม อาคารสำนักงาน สำนักงานให้เช่า และพื้นที่ ค้าปลีก มูลค่าโครงการประมาณ 3,000-4,000 ล้านบาท

เช่นเดียวกับนายสุเวทย์ ธีรวชิรกุล กรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอ็มบีเค จำกัด (มหาชน) ที่ระบุว่า บริษัทสนใจเข้าร่วมประมูลที่ดินตลาดสามย่านของสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาฯ เนื้อที่ 13 ไร่ ซึ่งจะเปิดให้ยื่นซองประมูลในเดือนธันวาคมนี้ โดยจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าการลงทุนสูง ซึ่งบริษัทมีความพร้อมทั้งในแง่ทีมงาน และเงินทุน นอกจากนี้การลงทุนและขยายธุรกิจในส่วนของเอ็มบีเคจะยังคงเดินหน้าต่อเนื่องควบคู่กันไป

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า สำหรับผู้มีสิทธิ์ยื่นข้อเสนอโครงการจะต้องมี คุณสมบัติ ได้แก่ 1) เป็นนิติบุคคลไทย 2) มีประสบการณ์บริหาร พัฒนาพื้นที่ ประกอบกิจกรรมเชิงพาณิชย์ โดยโครงการต่าง ๆ ที่นับเป็นผลงานต้องเป็นโครงการที่เปิดดำเนินการแล้ว มีขนาดพื้นที่รวมกันไม่ต่ำกว่า 100,000 ตารางเมตร และต้องมีพื้นที่อย่างน้อย 40,000 ตารางเมตรอยู่ในพื้นที่เดียวกัน

3) ต้องมีรายได้รวมในปีใดปีหนึ่ง มากกว่า 500 ล้านบาทในช่วง 5 ปี นับจาก ปี 2549-2553 4) เป็นนิติบุคคลที่มีทุนจดทะเบียนชำระเต็มไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท หรือในงบการเงินปี 2553 ของนิติบุคคลที่ยื่นข้อเสนอต้องมีส่วนของผู้ถือหุ้นที่มีมูลค่าไม่น้อยกว่า 1,000 ล้านบาท และ 5) ผู้ยื่นข้อเสนอ ไม่สามารถ นำผลงานบริษัทลูกหรือในเครือมานับรวมได้ เว้นแต่มีสัดส่วนถือหุ้นเกินกว่า 50%